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什麼是共有持分房屋土地?

土地或房屋之所有權人有數個權利主體就稱為共有。共有又因各共有人有無明確之應有部分，而區分為分別共有及公同共有兩種。

資料來源：稅務旬刊第 1981 期

土地或房屋的所有權人超過一人，則土地或房屋的所有權人皆為持分人，持分人可以在權狀上看到自己的持分比例是多少，例如：3分之1、458分之25。不動產的取得方式有很多種，不論是買賣、繼承、贈與，都沒有限制一定要是持分全才可以進行轉換，而持分權就是指只有一個所有權人的情況。

很多人會持有持分的土地或房屋都是繼承來的，假設父親有一塊土地，過世之後子女辦了分割繼承，在母親也過世了的情況下，按照法律，每個子女的繼承持分會是一樣的，有三個子女就是一人3分之1。

如果沒有辦理分割繼承時，繼承的持分就會是”公同共有”，有公同共有的持分在買賣上就會比較麻煩一些，會需要其他共有人的同意並且辦理分割，分割完才可以進行買賣喔。

土地共有：「公同共有」法規

民法

第827條

依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。

前項依法律行為成立之公同關係，以有法律規定或習慣者為限。

各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。

第828條

公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。

第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。

公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。

土地法

第 34-1 條

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定，於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

土地共有：「分別共有」法規

民法

第817條

數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。

各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。

第818條

各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。

第819條

各共有人，得自由處分其應有部分。

共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。

第823條

各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。

前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。